安宁区人民法院打造物业纠纷全链条化解新范式

“小物业”牵动“大民生”。物业纠纷看似细碎繁琐，实则是基层社会治理的“晴雨表”，直接关系着群众的获得感、幸福感与安全感。安宁区人民法院始终坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，创新打造“360°物业安全卫士”特色工作品牌，依托“三维联动、六步闭环、零死角覆盖”的运行机制，探索形成了“源头预防、前端化解、关口把控”的全链条物业纠纷化解新路径。2025年以来，安宁区人民法院累计化解物业类纠纷案件1905件，其中仅用1个月时间就高效处置了涉及850户业主的批量物业纠纷，真正实现了法律效果与社会效果的有机统一。

机制创新

“立审执”全链条联动破壁垒

物业纠纷中，老旧小区的物业费欠缴矛盾普遍存在“时间跨度长、双方积怨深、涉及业主广”的突出特点。安宁区万里小区西区是典型的老旧国企家属院，自2020年起，部分业主因小区环境卫生保洁不到位、公共绿化缺失、安保值守缺位等服务问题，拒绝交纳物业服务费。物业公司因收缴率持续走低，运营资金捉襟见肘，无力追加服务投入，服务质量进一步滑坡，由此形成“服务差—拒缴费—服务更差”的恶性循环。五年间，该小区近千户业主卷入相关纠纷，部分案件即便走完一审、二审程序，仍未实现“案结事了”。

“整整五年，小区里的垃圾有时堆成山，保安岗亭常年没人值守，我们凭什么交物业费？”提起过往的居住体验，业主张大爷满是怨气。

物业公司也有说不出的难处：“小区近八成业主都不缴费，我们连发员工工资都困难，根本拿不出钱去提升服务质量。”双方就此陷入僵持死结，矛盾根源始终没有得到彻底解决，相关批量案件如雪片般涌入安宁区人民法院。

面对这块基层治理的“硬骨头”，安宁区人民法院坚决摒弃“就案办案、一判了之”的惯性思维，在全省首创“立、审、执”同步联动的物业纠纷化解机制：立案环节对涉众型物业纠纷精准标记、建立专属台账，直接把调解工作站设在小区内部；审判环节实现案件当日流转、集中排期，同步推行“示范性诉讼”统一裁判尺度；执行环节开通绿色通道，对涉物业纠纷案件优先立案、快速查控。这套机制打通了“调解—审判—执行”的全流程闭环，为批量化解群体性物业纠纷筑牢了坚实的制度支撑。

模式突破

啃下物业纠纷硬骨头

面对这块沉淀五年的治理“硬骨头”，安宁区人民法院没有选择坐堂断案、就案办案。由院领导牵头，带领立案庭、审判庭、执行局的骨干干警，直接将巡回调解点进驻小区物业服务部，把矛盾化解的前沿阵地搬到了群众家门口。

针对辖区物业纠纷案件体量庞大、类案特征高度统一的特点，安宁区人民法院创新推行“示范性诉讼+批量调解”特色工作模式：筛选出争议焦点清晰、具备典型参考价值的个案先行审理、依法作出生效判决，以此明确统一的裁判尺度与法律适用边界，再以该生效判决为参照标尺，同步推进同类纠纷的批量调解工作，实现“审理一件、化解一片”的治理效果。

办案团队同步启动“立、审、执”全流程联动机制：立案阶段对所有涉该小区的物业纠纷精准标注、建立专属动态台账；审判阶段实现案件当日流转、集中排期审理；执行阶段为达成调解的案件开通司法确认绿色通道，对后续可能进入执行程序的案件优先立案、快速查控，这套闭环流程如同为纠纷化解装上了标准化“流水线”，大幅压缩了处置周期。

更让小区业主意外的是，上门的法官没有带着传唤手续，而是直奔现场实地走访：逐一查看小区公共绿化、安保值守点位、公共设施运维情况，分类召开不同群体的业主座谈会，把“态度强硬拒缴派”“持观望态度中间派”“已缴费但对服务有不满情绪派”三类群体的核心诉求逐一梳理记录，做到底数清、情况明。

“我们在走访中发现，绝大多数业主并非恶意拖欠物业费，核心诉求是希望物业服务品质能实打实提升，自身对小区服务的知情权、监督权能得到保障；而物业公司也并非不愿优化服务，只是受收缴率低迷的限制，确实存在服务短板无力补齐的现实困境。”该案承办法官在复盘时介绍。

源头治理

从对簿公堂到握手言和

“没有调查，就没有发言权。”安宁区人民法院始终坚持领导干部带头下沉基层一线，由院领导牵头组建专项工作专班，进驻涉事小区开展全区域实地勘察，分层分类召开业主代表座谈会，精准锚定双方核心诉求：业主端集中反映希望物业服务品质实质提升、自身对小区公共事务的知情权与监督权得到保障；物业端则迫切需要稳定的基础收费回流，以维持团队正常运营、补齐服务短板。

在全面摸清双方真实诉求的基础上，办案法官灵活采用“背靠背”调解工作法，分别约见业主代表与物业公司负责人开展点对点疏导。面对业主群体，法官以此前作出的示范性典型判决为鲜活案例，逐条讲解《中华人民共和国民法典》中与物业服务相关的法律规定，引导业主通过合法渠道理性表达诉求、维护自身权益；面对物业公司，法官直接点明其在环境卫生、安保值守、设施维护等方面的服务短板，现场提出可落地的整改优化建议。这种将双方隔离开来、分别疏导情绪、传递善意的调解方式，有效消解了业主与物业之间积攒长达五年的对立情绪，为后续批量达成和解协议筑牢了坚实的心理基础。

通过“立审执联动+示范诉讼+源头普法”的一整套组合施策，安宁区人民法院的物业纠纷源头治理工作取得了实打实的成效。

数据是最直观的治理答卷：在困扰辖区长达五年的万里小区系列物业纠纷中，涉诉的850户业主里，已有734户通过诉前调解、诉讼中撤诉的方式实质性化解矛盾，整体调解成功率达86%以上，累计协助物业收回欠缴物业费260余万元。这场持续五年的业主与物业对峙僵局被彻底打破，曾经矛盾重重的老旧小区，重新回归邻里和睦、服务有序的和谐状态。

下一步，安宁区人民法院将持续深耕做实“360°物业安全卫士”特色工作品牌，进一步深化“综治中心+人民法院”双向联动解纷模式，不断强化府院协同联动效能，优化完善物业类案件繁简分流工作机制，全面推行物业类纠纷要素式审判与表格式裁判文书，切实提升类案处置效率。同时，主动延伸司法职能，积极配合省、市两级开展物业管理条例修订相关立法调研工作，以精准司法服务护航辖区基层治理与经济社会高质量发展，努力让人民群众在每一个司法案件中都能切实感受到公平正义。

本报记者 张 烁