国有土地上房屋征收评估办法（关于农村拆房的法律法规）

拆迁大家都不陌生，但是什么是拆迁评估，可能大部分人都是一知半解。

所谓拆迁评估，就是我们通常说的拆迁补偿价格评估。在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估行为。

在拆迁过程中，拆迁评估是拆迁过程中必不可少的一个程序，也是为争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序。而拆迁补偿谈判对于拆迁双方来说是具有挑战性的一种双方拉锯过程，为了各自争取更大的空间双方都需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码，而拆迁评估就是这样的一个过程。

简而言之，拆迁评估的结果，与我们最终能拿到多少拆迁补偿直接挂钩。如果能在这个环节掌握主动权，据理力争，才能不亏钱，最终拿到合理的拆迁补偿。

所以，对于拆迁评估，大家必须要了解以下几点。

1确定评估时间节点

大家都知道我国的房地产市场变动十分迅速，不同的时间节点房屋价值可能千差万别，故评估时点的确定十分重要。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》都明确规定了房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。

由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点。

2评估机构的选定

评估机构的选定应先由征收单位给予一个适当的时间由双方协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。注意，明文规定评估机构是被征收人和征收方共同协商选定的，这里我们广大被拆迁户是有参与权的，而现实生活中往往都是政府单方面选择评估机构，严重影响评估结果的公正性。

所以大家在拆迁评估这一步一定要积极参与进来，不能把主动权都交到拆迁方手里。

除此以外，被拆迁人还需要注意的是，所选评估机构应当具备相应的评估资质，如果让一个不具备评估资质的评估机构评估房屋，那么试想一下，这样的评估报告怎么会公平、合理。

因此，评估机构在入户评估时，一定要让他们出示相应的资质，避免让自己有所损失。

3评估方法

总的来讲，估价师会根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

这几种方法，可以选择一种评估方法，也可以同时选用两种或者是两种以上的评估方法。

具体怎么适用评估方法，评估机构需以有利于保障被拆迁人补偿利益为原则，对各种评估方法测算的结果进行校对和比较分析，合理确定一个补偿结果。以客观事实为依据，拒绝话语权归为政府。

在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。因此，大家可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。

4房屋评估评估师必须要入户查勘

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

对于未实地查勘，仅以几张图片或是听街道办、村委会的口述就做出评估报告，那么这显然存在程序上的违法，而且该评估报告的合法性也待商榷。

5收到评估报告，主要审阅什么内容？

一要看评估机构的资质，二要看签字，三要看评估数额。

在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。

要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名，是否有盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

根据自己预估的数额比照评估数额，若差距较大一定及时咨询律师。

6完整的评估报告有哪些内容？

完整的估价报告应包括下列部分：

1封面;

2目录;

3致委托方函;

4估价师声明;

5估价的假设和限制条件;

6估价结果报告;

7估价技术报告;

8附件。

不少被拆迁人收到的只是写有价格的结果报告，但是法律规定的评估报告，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。

7对评估结果不满意及时申请复核

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第19条，如果被拆迁户对房屋评估报告有疑问，可以依法要求出具评估报告的房地产价格评估机构作出相应的解释和说明。

如果经解释后，被拆迁户还是对评估结果有异议，可以依照《办法》第20条至第25条的规定，依法申请复核评估。

被拆迁户对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面申请，要求复核评估。