开发商的“宣传”成买房人的“陷阱”

信息兰州网消息 新楼盘是学区房，出了小区就能看见地铁口……开发商的售房广告+房产销售人员的宣传讲解，让小王动心买下预售房，可房屋建成后，小王发现自己上了售房广告的当，他将开发商告上法庭。4月14日，此起纠纷在西固区法院得以解决，开发商与小王和解。

2019年初，小王无意中看到了某预售楼盘的宣传海报，被里面的内容吸引。走进售楼中心后，销售人员向小王详细介绍了该楼盘的情况，并称预售的所有住房都是某重点学校学区房，且距离地铁站仅有几百米距离。这令小王十分心动，当即决定购买，于一周后签订了房屋买卖合同，交付首笔购房款。房屋建成后，小王发现房子并不是重点学校学区房，所在小区与地铁站间的距离也并不近。后来，小王多次找开发商理论，均没有得到满意答复，遂向西固区法院提起诉讼。

案件审理过程中，被告开发商没有否认员工曾向小王作出与实际情况不符的宣传引导，但其辩称这些宣传内容并未约定在双方订立的购房合同中。合同中还明确约定“合同订立前任何承诺均不作为合同内容，双方的权利义务以书面约定为准”，开发商以此请求法院驳回原告诉讼请求。

在期房买卖中，由于买卖合同签订时房屋尚未建成，买受人多受开发商的销售广告和宣传资料影响，承担了较大风险。为保护买受人合法权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，即使商品房的销售广告和宣传资料内容并没有载入购房合同，只要其涉及预售房屋及相关设施且内容具体明确，足以影响房屋价格或购房者的买房意愿，同样可以视为购房合同的组成部分。

事实上，商品房买卖合同多为房地产开发商单方拟定且重复多次使用的格式合同。在格式合同中，提供格式合同的一方决定了合同的内容，另一方则被动接受，无磋商的余地。对此，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款无效。”因此，即使开发商明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在购房合同内容之外，该条款亦无效。

基于以上法律规定，办案法官向开发商进行详细解释，开发商便提出与原告调解。经法官调和，原、被告双方达成调解协议，这起房屋买卖合同纠纷得到了解决。

兰州日报社全媒体记者 许沛洁